Oleh: Yusal Notarisa Sugiyanto, S.H., M.Kn.
Doktor Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro
Praktik sewa menyewa tanah yang belum didukung sertipikat hak atas tanah masih ditemukan meskipun Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) telah mengamanatkan penyelenggaraan pendaftaran tanah.
Kondisi tersebut salah satunya terjadi pada aset tanah PT Kereta Api Indonesia (PT KAI) di Desa Doropayung, Kecamatan Juwana, Kabupaten Pati, yang penguasaannya didasarkan pada grondkaart.
Persoalan ini menimbulkan pertanyaan mengenai keabsahan perjanjian sewa menyewa, kedudukan hukum grondkaart, serta perlindungan hukum bagi para pihak.
Berdasarkan hasil penelitian, perjanjian sewa menyewa tanah antara PT KAI dan masyarakat Desa Doropayung tetap dapat dinyatakan sah sepanjang memenuhi empat syarat sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yaitu kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal.
Dengan demikian, ketiadaan sertipikat hak atas tanah tidak serta-merta mengakibatkan perjanjian batal demi hukum.
Hubungan hukum para pihak tetap mengikat berdasarkan asas pacta sunt servanda sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata.
Meski demikian, dari perspektif hukum agraria, belum terbitnya sertipikat hak atas tanah menyebabkan status hak atas tanah PT KAI belum memperoleh kepastian melalui pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 UUPA juncto Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam hal ini, grondkaart tidak berkedudukan sebagai alat bukti hak atas tanah, tetapi memiliki nilai historis yang dapat digunakan sebagai bukti pendukung untuk menelusuri asal-usul penguasaan aset perkeretaapian serta dalam proses pembuktian dan pendaftaran hak atas tanah.
Dari sisi akibat hukum, ketiadaan sertipikat tidak serta-merta membatalkan perjanjian sewa menyewa, tetapi menimbulkan ketidakpastian mengenai status hukum objek yang diperjanjikan.
Kondisi tersebut berpotensi memicu sengketa apabila terdapat pihak lain yang mampu membuktikan hak atas tanah dengan dasar hukum yang lebih kuat.
Sepanjang dasar penguasaan PT KAI masih dapat dipertanggungjawabkan secara hukum dan belum terdapat putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap yang menyatakan sebaliknya, pengelolaan aset serta pemberian hak pemanfaatan melalui mekanisme sewa menyewa perlu dinilai berdasarkan keabsahan dasar penguasaan dan ketentuan hukum yang berlaku.
Oleh karena itu, percepatan pendaftaran aset tanah PT KAI menjadi langkah penting untuk memperkuat kepastian hukum dan meminimalkan potensi sengketa.
Di sisi lain, masyarakat sebagai penyewa tetap berhak memperoleh perlindungan hukum atas pelaksanaan perjanjian yang dibuat dengan itikad baik.
Penelitian ini menegaskan bahwa keabsahan perjanjian sewa menyewa tanah tidak semata-mata ditentukan oleh keberadaan sertipikat hak atas tanah, tetapi juga harus dinilai melalui keterpaduan antara hukum perjanjian dan hukum agraria, dengan mempertimbangkan dasar penguasaan tanah, status hukum objek perjanjian, sistem pendaftaran tanah, serta perlindungan hukum bagi para pihak. Pendekatan tersebut diperlukan untuk mewujudkan kepastian hukum, keadilan, dan kemanfaatan dalam pemanfaatan aset tanah PT KAI. *
Editor : Achmad Ulil Albab